Un estado de las cosas de entrada o salida realizado cuando el contador eléctrico está inactivo plantea un problema concreto: varias verificaciones se vuelven imposibles. La cuestión va más allá del simple inconveniente técnico. Afecta la validez del documento, la distribución de responsabilidades entre arrendador e inquilino, e incluso al derecho penal cuando la interrupción es voluntaria.
Estado de las cosas con o sin electricidad: lo que cambia concretamente
| Verificación | Con electricidad | Sin electricidad |
|---|---|---|
| Iluminaciones (de techo, apliques) | Prueba funcional posible | Imposible de probar |
| Enchufes eléctricos | Prueba con aparato o tester | Ninguna verificación |
| Persianas eléctricas | Prueba de subida/bajada | Bloqueo en posición |
| Placas de cocción eléctricas | Prueba de calentamiento | Imposible |
| VMC / ventilación | Verificación del funcionamiento | Ningún control |
| Intercomunicador / digicode | Prueba de llamada | Imposible |
| Estado de las paredes, suelos, carpintería | Inspección visual correcta | Inspección degradada (penumbra) |
La tabla destaca un punto a menudo subestimado: sin corriente, la mayoría de los equipos de la vivienda escapan al control. El estado de las paredes y los suelos puede ser constatado a la luz natural, pero en cuanto una habitación carece de ventanas (baño, despensa, pasillo), incluso la inspección visual básica se vuelve poco fiable.
La posibilidad de realizar un estado de las cosas sin electricidad existe en el plano jurídico, pero el documento producido será incompleto y potencialmente impugnable por cualquiera de las partes.
Contador Linky y rescisión: por qué la corriente no siempre se corta totalmente
Con el despliegue de los contadores Linky, la rescisión de un contrato de electricidad ya no provoca sistemáticamente un corte total. El gestor de la red reduce la potencia a un nivel mínimo (a menudo alrededor de 1 kVA) en lugar de cortar físicamente la alimentación. Este hilo de corriente residual no es suficiente para alimentar dispositivos que consumen mucho.
Un contador Linky en modo reducido no permite probar los equipos eléctricos. Conectar un horno, una placa o incluso una aspiradora hace que salte el contador. Solo una bombilla de bajo consumo podría funcionar, lo que sigue siendo insuficiente para un estado de las cosas completo.
Esta situación crea una zona gris particular. El inquilino saliente piensa que ha hecho lo necesario al rescindir su contrato. El arrendador llega el día de la cita y descubre que no puede verificar nada. El documento firmado en estas condiciones lleva en su germen un litigio futuro sobre la responsabilidad de los daños no constatados.
Riesgos jurídicos para el inquilino y el arrendador
Las consecuencias difieren según si el corte es sufrido u organizado, y según si se trata de un estado de las cosas de entrada o de salida.
Del lado del inquilino saliente
- Un estado de las cosas de salida incompleto puede llevar al arrendador a retener parte del depósito de garantía por daños que no pudo verificar el día de la constatación, y que descubre después de la reanudación del suministro eléctrico
- El inquilino pierde un medio de prueba: si los equipos funcionaban correctamente, la ausencia de prueba impide documentarlo
- En caso de desacuerdo, el recurso a un comisionado de justicia (ex-oficial de justicia) se vuelve necesario, con gastos compartidos entre las partes que pueden alcanzar entre 162 y 261 euros IVA incluido según la superficie
Del lado del arrendador
Cortar voluntariamente la electricidad para influir en un estado de las cosas constituye un delito penal. El artículo 226-4-2 del Código Penal, reforzado por la ley ELAN, sanciona el hecho de privar a un ocupante de electricidad, agua o gas. La pena puede alcanzar 3 años de prisión y 30,000 euros de multa, incluso al final del contrato.
Este riesgo penal es distinto del litigio arrendaticio clásico. Un arrendador que mantuviera voluntariamente el corte en el momento de la constatación se expone a acciones legales independientes de cualquier cuestión de depósito de garantía o de daños.
Reportar o constatación parcial: qué solución priorizar
Se presentan dos opciones cuando falta la corriente el día previsto.
La primera consiste en posponer el estado de las cosas. El inquilino o el arrendador contratan un servicio temporal con un proveedor de energía para restablecer el suministro. Este trámite generalmente toma unos días con un contador Linky (la puesta en servicio puede ser controlada a distancia). El aplazamiento sigue siendo la solución más segura para ambas partes.
La segunda opción es establecer una constatación parcial. El documento menciona explícitamente que algunas verificaciones no pudieron realizarse debido a la falta de electricidad, y prevé una cláusula de complemento contradictorio después del restablecimiento de la corriente.
- La constatación parcial debe ser firmada por ambas partes con la mención clara de los puntos no verificados
- Una cláusula tipo puede prever que el complemento sea realizado por un comisionado de justicia, gastos compartidos
- Un estado de las cosas firmado sin reservas se considera definitivo: volver sobre ello después de la firma requiere un procedimiento contradictorio
La elección entre aplazamiento y constatación parcial depende del calendario. Si el inquilino debe devolver las llaves en una fecha precisa (fin de preaviso, nuevo inquilino entrante), la constatación parcial con cláusula de complemento representa un compromiso aceptable. En todos los demás casos, el aplazamiento con restablecimiento de la corriente protege mejor a ambas partes.
La obligación de entregar una vivienda decente, recordada por la Corte de Casación en 2024, es continua durante toda la duración del contrato. Un arrendador que entrega una vivienda sin suministro eléctrico funcional a la entrada de un nuevo inquilino incumple esta obligación, independientemente del estado del resto de la propiedad.
Realizar un estado de las cosas de entrada sin corriente equivale a aceptar una vivienda cuya conformidad no se puede verificar. Esta laguna debilita la posición del inquilino desde el primer día.
