Ein Übergabeprotokoll, das erstellt wird, während der Stromzähler inaktiv ist, stellt ein konkretes Problem dar: mehrere Überprüfungen werden unmöglich. Die Frage geht über die bloße technische Unannehmlichkeit hinaus. Sie betrifft die Gültigkeit des Dokuments, die Verteilung der Verantwortlichkeiten zwischen Vermieter und Mieter und sogar das Strafrecht, wenn die Abschaltung absichtlich erfolgt.
Übergabeprotokoll mit oder ohne Strom: was sich konkret ändert
| Überprüfung | Mit Strom | Ohne Strom |
|---|---|---|
| Beleuchtung (Deckenleuchten, Wandleuchten) | Funktionstest möglich | Nicht testbar |
| Steckdosen | Test mit Gerät oder Tester | Keine Überprüfung |
| Elektrische Rollläden | Test für Auf/Ab | Blockierung in Position |
| Elektrische Kochplatten | Test auf Erwärmung | Unmöglich |
| VMC / Belüftung | Überprüfung der Funktion | Keine Kontrolle |
| Intercom / Codeschloss | Testanruf | Unmöglich |
| Zustand der Wände, Böden, Fenster | Ordentliche Sichtinspektion | Verminderte Inspektion (Dämmerlicht) |
Die Tabelle hebt einen oft unterschätzten Punkt hervor: ohne Strom entgeht die Mehrheit der Geräte der Kontrolle. Der Zustand der Wände und Böden kann bei natürlichem Licht festgestellt werden, aber sobald ein Raum keine Fenster hat (Badezimmer, Abstellraum, Flur), wird selbst die grundlegende Sichtinspektion unzuverlässig.
Die Möglichkeit, ein Übergabeprotokoll ohne Strom zu erstellen, besteht rechtlich, aber das erstellte Dokument wird lückenhaft und potenziell anfechtbar für eine der Parteien sein.
Linky-Zähler und Kündigung: warum der Strom nicht immer vollständig abgeschaltet ist
Mit der Einführung der Linky-Zähler führt die Kündigung eines Stromvertrags nicht mehr systematisch zu einer vollständigen Abschaltung. Der Netzbetreiber reduziert die Leistung auf ein minimales Niveau (häufig um 1 kVA), anstatt die Stromversorgung physisch zu unterbrechen. Diese Reststromversorgung reicht nicht aus, um stromhungrige Geräte zu betreiben.
Ein Linky-Zähler im reduzierten Modus erlaubt es nicht, elektrische Geräte zu testen. Das Anschließen eines Ofens, einer Kochplatte oder sogar eines Staubsaugers lässt den Zähler auslösen. Nur eine Energiesparlampe könnte funktionieren, was für ein vollständiges Übergabeprotokoll unzureichend bleibt.
Diese Situation schafft einen besonderen Graubereich. Der ausziehende Mieter glaubt, alles Notwendige getan zu haben, indem er seinen Vertrag gekündigt hat. Der Vermieter kommt am Tag des Termins und stellt fest, dass er nichts überprüfen kann. Das unter diesen Bedingungen unterzeichnete Dokument birgt das Risiko eines zukünftigen Streits über die Verantwortung für nicht festgestellte Schäden.
Rechtliche Risiken für Mieter und Vermieter
Die Konsequenzen unterscheiden sich je nachdem, ob die Abschaltung erlitten oder organisiert wurde, und ob es sich um ein Übergabeprotokoll bei Einzug oder Auszug handelt.
Seite des ausziehenden Mieters
- Ein unvollständiges Auszugsprotokoll kann den Vermieter dazu bringen, einen Teil der Kaution für Schäden einzubehalten, die er am Tag der Feststellung nicht überprüfen konnte und die er nach Wiederherstellung des Stroms entdeckt
- Der Mieter verliert ein Beweismittel: Wenn die Geräte ordnungsgemäß funktionierten, verhindert das Fehlen eines Tests, dass dies dokumentiert wird
- Im Falle eines Disputs wird die Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers notwendig, wobei die Kosten zwischen den Parteien bis zu zwischen 162 und 261 Euro inkl. MwSt. je nach Fläche betragen können
Seite des Vermieters
Strom absichtlich abzuschalten, um ein Übergabeprotokoll zu beeinflussen, stellt ein strafbares Delikt dar. Artikel 226-4-2 des Strafgesetzbuchs, verstärkt durch das Gesetz ELAN, bestraft das Vorenthalten von Strom, Wasser oder Gas von einem Bewohner. Die Strafe kann bis zu 3 Jahre Gefängnis und 30.000 Euro Geldstrafe betragen, selbst am Ende des Mietverhältnisses.
Dieses strafrechtliche Risiko ist unabhängig von einem klassischen mietrechtlichen Streit. Ein Vermieter, der absichtlich die Abschaltung zum Zeitpunkt der Feststellung aufrechterhält, sieht sich rechtlichen Schritten ausgesetzt, die unabhängig von Fragen der Kaution oder Schäden sind.
Verschiebung oder Teilprotokoll: welche Lösung bevorzugen
Es gibt zwei Optionen, wenn am vorgesehenen Tag der Strom fehlt.
Die erste besteht darin, das Übergabeprotokoll zu verschieben. Der Mieter oder der Vermieter schließt einen vorübergehenden Vertrag mit einem Energieanbieter ab, um die Stromversorgung wiederherzustellen. Dieser Vorgang dauert in der Regel einige Tage mit einem Linky-Zähler (die Inbetriebnahme kann ferngesteuert werden). Die Verschiebung bleibt die sicherste Lösung für beide Parteien.
Die zweite Option besteht darin, ein Teilprotokoll zu erstellen. Das Dokument erwähnt ausdrücklich, dass bestimmte Überprüfungen aufgrund des Fehlens von Strom nicht durchgeführt werden konnten und sieht eine Klausel für eine nachträgliche Überprüfung nach Wiederherstellung des Stroms vor.
- Das Teilprotokoll muss von beiden Parteien unterzeichnet werden, mit klarer Angabe der nicht überprüften Punkte
- Eine Standardklausel kann vorsehen, dass die Ergänzung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgt, die Kosten werden geteilt
- Ein ohne Vorbehalt unterzeichnetes Übergabeprotokoll gilt als endgültig: eine Rücknahme nach der Unterzeichnung erfordert ein kontradiktorisches Verfahren
Die Wahl zwischen Verschiebung und Teilprotokoll hängt vom Zeitplan ab. Wenn der Mieter die Schlüssel zu einem bestimmten Datum unbedingt zurückgeben muss (Ende der Kündigungsfrist, neuer Mieter zieht ein), stellt das Teilprotokoll mit Ergänzungsklausel einen akzeptablen Kompromiss dar. In allen anderen Fällen schützt die Verschiebung mit Wiederherstellung des Stroms besser beide Parteien.
Die Verpflichtung zur Bereitstellung einer anständigen Wohnung, die vom Kassationsgericht 2024 bekräftigt wurde, besteht während der gesamten Mietdauer. Ein Vermieter, der eine Wohnung ohne funktionierende elektrische Versorgung bei Einzug eines neuen Mieters übergibt, verstößt gegen diese Verpflichtung, unabhängig vom Zustand des restlichen Objekts.
Ein Übergabeprotokoll ohne Strom zu erstellen, bedeutet, eine Wohnung zu akzeptieren, deren Konformität nicht überprüft werden kann. Diese Lücke schwächt die Position des Mieters von Tag eins an.
