Der rechtliche Rahmen des französischen Immobilienmarktes hat kürzlich mehrere Anpassungen erfahren, die die Bedingungen für Kauf und Vermietung konkret verändern. Zwischen dem Ende des Pinel-Systems, den erwarteten neuen Standardmietverträgen und den Mietobergrenzen, bei denen ein erheblicher Teil der Angebote die Höchstgrenzen überschreitet, haben sich die gewohnten Anhaltspunkte für Käufer und Mieter verschoben. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Regeln, die ein Immobilienprojekt im Jahr 2026 tatsächlich strukturieren.
DPE und Rechtsstreitigkeiten: ein rechtliches Risiko, das für Verkäufer und Vermieter konkret geworden ist
Der DPE ist zu einem aktiven Streitfeld geworden: Eigentümer werden zunehmend von Mietern oder Käufern verklagt, die die bei der Transaktion angegebene Energieklasse anfechten.
Für einen Käufer ist die Überprüfung des DPE nicht mehr nur eine einfache administrative Formalität. Eine Abweichung zwischen der angekündigten Klasse und der tatsächlichen Leistung der Wohnung kann eine Klage auf Minderung des Kaufpreises rechtfertigen, sogar eine Annullierung, wenn die Zustimmung beeinträchtigt war. Für einen Vermieter bedeutet ein fehlerhafter DPE, dass er sich Forderungen nach Anpassung oder Schadensersatz ausgesetzt sieht.
Konkret ist es vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags oder eines Mietvertrags sinnvoll, den DPE mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes (Dämmung, Heizungsart, Fenster) abzugleichen. Die Beherrschung der Regeln, die man im Immobilienrecht kennen sollte, ermöglicht es, diese Punkte der Aufmerksamkeit zu identifizieren, bevor sie sich in einen Streit verwandeln.
Ende des Pinel-Systems: was sich für die Mietinvestition ändert
Seit dem 1. Januar 2025 ist das Pinel-System für neue Investoren nicht mehr zugänglich. Mietkaufprojekte im Neubau können sich nicht mehr auf diese Steuervergünstigung stützen, die seit einem Jahrzehnt einen großen Teil der Finanzierungsmodelle strukturiert hat.
Investitionen, die vor dem 31. Dezember 2024 getätigt wurden, behalten ihre steuerlichen Vorteile, vorausgesetzt, die Mietdauer und die Mietobergrenzen sowie die Einkommensgrenzen der Mieter werden eingehalten. Die Streichung ist nicht rückwirkend.
Für ein im Jahr 2026 gestartetes Projekt sind die steuerlichen Alternativen jedoch unterschiedlich:
- Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) bleibt ein Hebel für die buchhalterische Abschreibung, mit eigenen Deklarationsregeln und Einnahmeobergrenzen.
- Das Denormandie-System, das auf die Renovierung im Altbau in Stadtzentren ausgerichtet ist, bietet eine Steuervergünstigung unter der Bedingung, dass die Arbeiten einen erheblichen Teil der Gesamtkosten der Operation ausmachen.
- Der Mechanismus des Grundstücksdefizits ermöglicht es, bestimmte Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, sogar vom Gesamteinkommen bis zu einer bestimmten jährlichen Grenze.
Die Wahl zwischen diesen Systemen hängt von der Art der angestrebten Immobilie, der Vermögensstrategie und dem Steuerstatus ab. Eine rentable Mietinvestition im Jahr 2026 basiert auf der tatsächlichen Rendite der Immobilie, nicht auf einem steuerlichen Vorteil, der verschwinden kann.
Standardmietverträge: die neuen Verpflichtungen ab dem 1. Oktober 2026
Ein Dekret vom 6. Juli 2026 ändert grundlegend die Standardmietverträge für Hauptwohnsitze, sei es für einen leeren, möblierten Mietvertrag oder eine Wohngemeinschaft mit einem einzigen Mietvertrag. Diese neuen Modelle werden ab dem 1. Oktober 2026 obligatorisch.
Jeder nach diesem Datum unterzeichnete Mietvertrag muss die neue Formalität einhalten, andernfalls werden bestimmte Klauseln als nicht schriftlich angesehen. Für die Mieter bedeutet dies eine bessere Lesbarkeit der Rechte und Pflichten. Für die Vermieter erfordert dies eine Aktualisierung der verwendeten Dokumente.
Zu den bemerkenswerten Änderungen gehört, dass das Dekret die Anwendungsbedingungen der auflösenden Klausel (die es ermöglicht, den Mietvertrag im Falle eines schweren Verstoßes des Mieters automatisch zu kündigen) präzisiert. Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Fachleute sind der Meinung, dass der neue Rahmen die Eigentümer besser absichert, während andere der Ansicht sind, dass er die Räumungsverfahren kompliziert.
Für einen Mieter, der nach Oktober 2026 einen Mietvertrag unterzeichnet, ist es eine grundlegende Vorsichtsmaßnahme, zu überprüfen, ob der angebotene Vertrag dem neuen Standardmodell entspricht. Ein nicht konformer Vertrag macht den Mietvertrag nicht ungültig, aber missbräuchliche oder fehlende Klauseln werden von den Gerichten zugunsten des Mieters ausgelegt.
Mietobergrenzen: in der Praxis oft überschrittene Höchstgrenzen
Mehrere große französische Agglomerationen experimentieren mit Mietobergrenzen. In den betroffenen Gebieten zeigt ein erheblicher Teil der Angebote eine Miete, die über den erlaubten Höchstgrenzen liegt. Diese Diskrepanz zwischen Regel und Praxis bringt die Mieter in eine heikle Lage.
Ein Mieter kann eine überhöhte Miete bei der zuständigen Schlichtungsstelle anfechten und gegebenenfalls vor Gericht gehen. Das Verfahren existiert, setzt jedoch voraus, dass man die für die Wohnung geltende Referenzmiete kennt (verfügbar auf den Websites der lokalen Mietbeobachtungsstellen) und diesen Betrag mit der geforderten Miete, einschließlich möglicher Aufschläge, vergleicht.
Für die Vermieter besteht das Risiko nicht nur in finanzieller Hinsicht (Rückzahlung des Überzahlten). Die Nichteinhaltung der Mietobergrenzen kann auch zu einer Geldbuße führen. Der rechtliche Rahmen existiert und die Rechtsmittel werden von den Mietern zunehmend genutzt, auch wenn die Überschreitungsrate in mehreren Agglomerationen hoch bleibt.
Kaufvertrag und Widerrufsfrist: die Fallstricke der Chronologie
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags (oder Verkaufsversprechens) löst eine gesetzliche Widerrufsfrist zugunsten des Käufers aus. Diese Frist beginnt am Tag nach der Übergabe oder dem Empfang des Kaufvertrags per Einschreiben zusammen mit allen obligatorischen Anlagen (technische Diagnosen, gegebenenfalls Teilungserklärung, Risikobericht).
Die häufigste Falle besteht in einer unvollständigen Mitteilung. Fehlt ein obligatorisches Dokument bei der Übergabe, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Der Käufer hat dann die Möglichkeit, sich weit über den ursprünglich vorgesehenen Zeitrahmen hinaus zurückzuziehen, was den Verkauf mehrere Wochen lang blockieren kann.
Auf Verkäuferseite ist es wichtig, sicherzustellen, dass die Diagnosedokumente vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollständig sind, um solche Blockaden zu vermeiden. Auf Käuferseite ermöglicht eine Überprüfung der erhaltenen Unterlagen zu wissen, an welchem Datum das Widerrufsrecht abläuft.
Die rechtliche Solidität einer Immobilientransaktion hängt oft von diesen Verfahrensdetails ab, lange bevor die Unterschrift beim Notar erfolgt.
